La check-list indispensable avant d’acheter votre nouvelle maison

Vous avez trouvé le logement de vos rêves ? Super nouvelle ! Mais l’achat d’une maison ou d’un appartement recèle de nombreux pièges… à éviter. De l’enveloppe du bâtiment au système de chauffage, soyez attentif au moindre détail. Suivez le guide !

29/09/2021 -
Laetitia M.

Quel bonheur de trouver et acheter sa future maison, un moment charnière dans la vie d’une famille. D’autant plus que les recherches ne sont pas simples et que le marché s’affole souvent. Convaincu par l’annonce, vous êtes également dans les clous au niveau du budget. Mais êtes-vous bien préparé pour les visites ? Avez-vous, par exemple, demandé à inspecter l’habitation en journée ? C’est que le diable se cache souvent dans les détails, alors mieux vaut se prémunir contre tout défaut caché… La première crainte de 65% des Belges serait ainsi de passer à côté des vices techniques ! En cas de pépin, d’éventuels travaux de rénovation pourraient venir alourdir sérieusement la facture. Voilà pourquoi vous avez intérêt à vous muer en détective : munissez-vous de quoi noter, éclairer et mesurer. C’est parti pour la visite !

1. La localisation : on pense à tout

Si vous avez identifié cette maison, c’est que vous aimez le quartier. Mais il faut aller plus loin et se poser les bonnes questions : quelle est l’orientation de la demeure ? ; quid de la lumière naturelle ? ; quels sont les accès, les commerces et les écoles à proximité ? ; etc. Trams, voitures ou passants, pensez aussi aux nuisances sonores et à l’agitation, variable de la semaine au week-end. La Région de Bruxelles-Capitale met, par exemple, à disposition une cartographie du bruit : de calme à bruyante. La Wallonie dispose d’un outil similaire, tout comme la Flandre. Autre sujet à creuser, le bâtiment est-il situé en zone inondable ? Mieux vaut le savoir en amont, plutôt qu’en aval…

2. La paperasse : on s’y attarde, même si c’est barbant

On est d’accord, ce n’est pas le plus fun. Mais les ennuis qui en découlent peuvent être catastrophiques : vente compromise, infractions urbanistiques à régulariser, travaux d’urgence à réaliser, etc. La première chose à faire ? Demandez tous les documents obligatoires (ou presque) au propriétaire, mais renseignez-vous aussi auprès de la commune :

  • Les permis d’urbanisme en cours ou passés, afin de s’assurer qu’aucune « affaire » ne vous pend au nez ;
  • Le certificat PEB pour vérifier la performance énergétique du bâtiment ;
  • Les différentes inspections des installations : électricité, gaz, mazout, etc. ;
  • Le dossier d’intervention ultérieure (DIU), lorsque l’habitation a fait l’objet de travaux ;
  • Ou encore l’acte de base, le plan cadastral, d’éventuelles attestations de sol et les informations sur la copropriété.

3. L’enveloppe du bâtiment : on juge aussi « l’apparence extérieure »

Commencez par observer l’immeuble de loin, sous toutes les coutures, puis rapprochez-vous pour continuer votre enquête. La façade présente-t-elle de grosses fissures ? La corniche semble-t-elle bien solide ? La cheminée menace-t-elle de s’effondrer au moindre coup de vent ? Voyez-vous des tuiles « flottantes » qui se décrochent du toit ? Sans aller jusqu’aux situations extrêmes, vous devez vous assurer que la toiture est bien étanche et correctement isolée. Sans oublier, l’état des gouttières et des tuyaux d’écoulement.

4. L’intérieur de la maison : on ne néglige aucune pièce

L’idée est de mettre vos yeux partout — du sol au plafond, en passant par les murs et les meubles — à la recherche de traces d’humidité, de fissures, de vices de construction ou de rénovation, de dysfonctionnements, etc. Concrètement ? 

  • Dans la cuisine, ouvrez les tiroirs et testez les appareils (hotte, cuisinière, etc.) ;
  • Même topo dans la salle de bain, où vous devez observer la ventilation et l’état de la robinetterie. 
  • Du côté des portes et des fenêtres : quels sont les matériaux ? Simple, double ou triple vitrage ? Ouvrent-elles sans accro ? Faudra-t-il changer les châssis ? ;
  • Vérifiez également l’état du parquet et des carrelages, le plafonnage, les escaliers éventuels, etc. ;
  • N’oubliez pas de vous rendre dans la cave, entre autres pour détecter de possibles moisissures, problèmes d’humidité ou pertes thermiques. 
  • Au grenier, ce sera l’occasion de jeter un œil à la charpente et au toit, de l’intérieur.

5. Les installations techniques : on prend son temps avec le « moteur »

C’est le cœur de votre maison, alors l’importance de ces éléments est vitale. Vous disposez évidemment du PEB. Un premier pas pour connaître, par exemple, l’efficacité énergétique du bien : allant de A (très économe) à G (très énergivore). N’hésitez pas non plus à demander les dernières factures d’énergie à l’actuel propriétaire. Mais cela ne vous dit pas tout… 

Que vaut le système de chauffage et de production d’eau chaude de la maison ?

Les entretiens de votre chaudière au gaz — classique, à condensation ou basse température — ont-ils été réalisés en temps et en heure ? C’est évidemment primordial pour éviter les dangers et vivre confortablement, été comme hiver. Si vous devez la remplacer, quel budget prévoir et quelle option choisir ?

Quid de l’électricité ?

Il faudra évidemment prendre connaissance du certificat de conformité, mais aussi voir l’état des compteurs et du tableau électrique. Vous voudrez peut-être passer (un jour) « au vert » et installer des panneaux photovoltaïques : c’est déjà le moment d’envisager cette option et de vous renseigner.

Pensez également à la ventilation !

Une mauvaise qualité de l’air intérieur a des effets néfastes sur la santé, alors profitez-en pour une première évaluation de « l’ambiance » intérieure de la maison.

Souvent négligée, l’isolation de la maison est un élément clé de son fonctionnement

Du grenier aux châssis, en passant par le toit et les murs, soyez certain de savoir où vous mettez les pieds, par exemple en termes de matériaux (durables, efficaces, etc.) utilisés.

6. L’aide d’un expert : on s’en passe rarement

Vous le constatez : l’acquisition d’une maison demande une attention (et quelques connaissances) sans failles. Histoire de ne pas acheter — vu les montants en jeu — un chat dans un sac ! La difficulté consiste souvent à choisir qui doit vous accompagner : un architecte, un plombier, un entrepreneur ? Au final, c’est souvent un parent qui se retrouve à porter la responsabilité de la visite.   

Et si votre (futur) bien passait plutôt au « contrôle technique de l’immobilier » ? Oui, le Car-pass — comme pour les voitures d’occasion — existe désormais : l’Immopass. Il s’agit d’un examen technique minutieux de la maison ou de l’appartement avec plus de 80 points passés en revue réalisé par un architecte. Rien n’échappe aux experts. Ceux-ci fournissent ensuite un rapport complet et compréhensible (photos à l’appui) reprenant les éventuels points d’attention et une estimation de budget pour y remédier. Une garantie qui vaut peut-être le détour et qui peut vous éviter de mauvaises surprises…