Onmisbare checklist vóór je een woning koopt

Heb je je droomwoning gevonden? Fantastisch! Maar als je een huis of appartement koopt, moet je heel wat obstakels omzeilen en valstrikken vermijden. Let dus op elk detail, van buitenmuur tot verwarming. Volg de gids!

29/09/2021 -
Laetitia M.

Voor elk gezin is een nieuwe woning vinden en kopen een belangrijk scharniermoment. En een opluchting: de huizenmarkt is vaak oververhit en een woning zoeken vraagt veel tijd en energie. Nu is het zover: het immozoekertje is veelbelovend en de prijs valt netjes binnen je budget. Maar ben je ook klaar om je toekomstige woning te bezoeken? Heb je er bijvoorbeeld aan gedacht om dat overdag te doen? Een tegenvaller zit soms letterlijk in een klein hoekje en dus moet je als een detective elk verborgen gebrek proberen op te sporen. 65% van de Belgen is vooral bang om een technisch mankement te missen. Terecht, want eventuele renovatiewerken kunnen de rekening flink laten oplopen. Geef je ogen en oren dus de kost. Heb je schrijfgerief, een goede zaklamp, pen en papier bij de hand? Dan ben je klaar voor het huisbezoek!

1. De ligging: verlies niets uit het oog

Dat je deze specifieke woning hebt uitgekozen, betekent dat de buurt je aanstaat. Probeer dat gevoel nu ook te onderbouwen met argumenten: hoe is de woning georiënteerd? Hoe zit het met de natuurlijke lichtinval? Zijn winkels en scholen makkelijk bereikbaar, op korte afstand? Is er openbaar vervoer? Check ook de geluidsoverlast en drukte, van trams, bussen of voorbijgangers, zowel op werkdagen als in het weekend. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest publiceert bijvoorbeeld kaarten met de blootstelling van de bevolking aan lawaai, van heel stil tot heel lawaaierig. Vlaanderen en Wallonië beschikken over gelijkaardige instrumenten. Nog een belangrijk criterium: ligt de woning niet in overstromingsgebied? 

2. Papierwerk: niet leuk, wel noodzakelijk

Niemand werkt zich graag door een berg paperassen, maar als je het niet doet, kunnen de gevolgen dramatisch zijn: geannuleerde verkoop, stedenbouwkundige inbreuken die je moet rechtzetten, dringend uit te voeren werken, enz. Waar begin je mee? Vraag aan de eigenaar alle verplichte (en andere) documenten en steek je licht op bij de gemeente:

  • Huidige en vroegere bouwvergunningen om zeker te zijn dat er geen “zaak” boven je hoofd hangt;
  • Het EPC om de energieprestaties van het gebouw te beoordelen.
  • De inspectieattesten van de diverse installaties: elektriciteit, gas, stookolie, enz.;
  • Het postinterventiedossier (PID) wanneer in het gebouw werken werden uitgevoerd;
  • En verder nog de basisakte, het kadasterplan, eventuele bodemattesten en informatie over de mede-eigendom.

3. De bouwschil: hoe ziet het gebouw er langs buiten uit?

Observeer de woning vanop een zekere afstand, langs alle kanten. Kom dan korterbij en onderzoek ze meer in detail. Lopen er grote barsten door de gevel? Ziet de daklijst er stevig uit of hangt ze scheef? Dreigt de schoorsteen niet bij het minste zuchtje wind naar beneden te donderen? Zie je dakpannen die schots en scheef hun eigen zin doen op het dak? Zelf op het dak klimmen hoeft niet, maar ga wel zorgvuldig na of het dak perfect water- en winddicht is en correct geïsoleerd. En vergeet niet naar de dakgoten en regenwaterpijpen te kijken.

4. De woning binnen: sla geen enkele kamer over

Je ogen zijn je beste wapen om gebreken op te sporen. Speur alles af, van vloer tot plafond, inclusief alle muren. Kijk achter eventueel aanwezige meubels, op zoek naar sporen van vocht, barsten, constructie- of renovatiefouten, lekken, enz. Doe dit als volgt:

  • Open in de keuken de laden en test de toestellen (dampkap, fornuis, enz.);
  • Controleer in de badkamer vooral de ventilatie en de toestand en werking van de kranen.
  • Deuren en vensters: hoe degelijk is het materiaal? Gaat het om enkele, dubbele of drievoudige beglazing? Openen en sluiten ze zonder haperen? Moet je de ramen vervangen?
  • Controleer ook de toestand van parket en tegelvloeren, plafonds en pleisterwerk, eventuele trappen, enz.
  • Vergeet niet om ook de kelder te bezoeken, waar je vooral moet letten op schimmels, vochtproblemen en warmteverliezen.
  • Op de zolder kijk je zeker naar het dakgebinte en de toestand van het dak aan de binnenkant.

5. Technische installaties: onderzoek de “motor” van de woning

Nu kom je toe aan het “hart” van de woning, dat minstens zo belangrijk is als de rest. Vertrek van het EPC: dit certificaat geeft je al een goed idee van de energie-efficiëntie van het gebouw. De scores lopen van A (heel zuinig) tot G (energieverslindend). Aarzel niet om aan de huidige eigenaar ook de laatste energiefacturen te vragen. Toch weet je dan nog niet alles … 

Hoe goed is het verwarmings- en warmwatersysteem?

Gaat het om een klassieke gasketel, condensatieketel of lagetemperatuurketel? Heeft de gasketel regelmatig onderhoud gekregen (vraag de attesten op). Dat is natuurlijk essentieel om risico’s te vermijden en winter en zomer comfortabel te leven. Als je de ketel moet vervangen, over welk budget moet je dan beschikken en welk type is het beste?

Hoe zit het met de elektriciteit?

Onderzoek zeker het conformiteitsattest en ga ook even kijken naar de meters en de zekeringenkast. Misschien wil je (na een tijdje) groener gaan leven en zonnepanelen installeren. Bekijk daarom nu al of dat mogelijk is en vraag inlichtingen over eventuele aanpassingen aan de installatie.

Denk ook aan de ventilatie!

Onvoldoende luchtkwaliteit in huis kan nefast zijn voor de gezondheid. Maak daarom meteen al een inschatting van de luchtverversing in de woning.

Woningisolatie wordt te vaak over het hoofd gezien, maar is essentieel

Zorg dus dat je de woning koopt met kennis van zaken! Is het dak -op de juiste manier geïsoleerd? En de buitenmuren? Kijk naar de uitvoering en naar de gebruikte materialen (zijn ze duurzaam en efficiënt?).

6. De hulp van een expert is meestal onmisbaar

Om een huis te kopen moet je op heel veel dingen letten, zoveel is duidelijk. En over bepaalde kennis beschikken. Anders bestaat het risico dat je een kat in een zak koopt. En gezien het bedrag zou dat jammer zijn! Maar wie neem je mee op je inspectietocht: een architect, aannemer of loodgieter? Al te vaak krijgt een familielid de zware verantwoordelijkheid om je te adviseren.

Zou je niet beter op zeker spelen en een “technische vastgoedcontrole” laten uitvoeren? Want net zoals de Carpass nuttig is als je een tweedehandsauto koopt, is er nu de Immopass. Je toekomstige huis of appartement wordt op meer dan 80 punten nauwgezet doorgelicht door een architect. Niets ontsnapt aan het ervaren oog van de experts. Ze bezorgen je achteraf een uitgebreid rapport in mensentaal (met foto’s). Je weet dan meteen welke punten moeten opgelost worden en wat prioritair is. Je krijgt zelfs een raming van de bijbehorende kosten. Een kleine extra inspanning om onprettige verrassingen te vermijden …